報(bào)告具有客觀性、準(zhǔn)確性和趨勢(shì)性等特點(diǎn)，能夠提供信息和數(shù)據(jù)支持，有助于決策和改進(jìn)。最后，要對(duì)報(bào)告進(jìn)行仔細(xì)的審校和修改，確保語(yǔ)法、拼寫和格式的準(zhǔn)確性。以下是小編為大家收集的報(bào)告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇一

第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制和出具評(píng)估報(bào)告行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱評(píng)估報(bào)告，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。

第三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，編制和出具評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價(jià)值分析報(bào)告或者其他專業(yè)意見，可以參照本準(zhǔn)則。

第五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評(píng)估報(bào)告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。

第六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。

第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評(píng)估報(bào)告的詳略程度。

第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估程序受到限制且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明評(píng)估程序受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并明確評(píng)估報(bào)告的使用限制。

第九條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。

根據(jù)中評(píng)協(xié)[20xx]230號(hào)第九條修改為：“評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含兩名）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)加蓋公章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。

“有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評(píng)估師或者其他持有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在評(píng)估報(bào)告上簽字。

“有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)以分支機(jī)構(gòu)名義出具除證券期貨相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)外的評(píng)估報(bào)告，加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在以分支機(jī)構(gòu)名義出具的評(píng)估報(bào)告上簽字?！?/p>

第十條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時(shí)出具外文評(píng)估報(bào)告的，以中文評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。

評(píng)估報(bào)告一般以人民幣為計(jì)量幣種，使用其他幣種計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。

第十一條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才可以使用評(píng)估報(bào)告。

第十二條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）標(biāo)題及文號(hào)；

（二）聲明；

（三）摘要；

（四）正文；

（五）附件。

（二）提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；

（三）其他需要聲明的內(nèi)容。

第十四條評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。

（一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；

（二）評(píng)估目的；

（三）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；

（四）價(jià)值類型及其定義；

（五）評(píng)估基準(zhǔn)日；

（六）評(píng)估依據(jù)；

（七）評(píng)估方法；

（八）評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；

（）評(píng)估假設(shè)；

（十）評(píng)估結(jié)論；

（十一）特別事項(xiàng)說明；

（十四）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

根據(jù)中評(píng)協(xié)[20xx]230號(hào)第十五條第（十四）項(xiàng)修改為：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，評(píng)估機(jī)構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)加蓋公章，法定代表人或者其授權(quán)代表簽字，合伙人簽字?！?/p>

第十六條評(píng)估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。

第十七條評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。

第十八條評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。

第十九條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并說明選擇價(jià)值類型的理由。

第二十條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明選取評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，也可以是過去或者將來的時(shí)點(diǎn)。

第二十一條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。

第二十二條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評(píng)估方法及其理由。

第二十三條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算等主要內(nèi)容。

第二十四條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評(píng)估結(jié)論。

通常評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。

第二十六條評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明通常包括下列內(nèi)容：

（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵；

（二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素；

（三）重大期后事項(xiàng)；

（四）在不違背資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評(píng)估報(bào)告使用者予以關(guān)注。

第二十七條評(píng)估報(bào)告的使用限制說明通常包括下列內(nèi)容：

（一）評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；

（二）評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用；

（四）評(píng)估報(bào)告的使用有效期；

（五）因評(píng)估程序受限造成的評(píng)估報(bào)告的使用限制。

第二十八條評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告日通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成最終專業(yè)意見的日期。

（一）評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料；

（二）委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函；

（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、資格證明文件；

（四）評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。

第三十條本準(zhǔn)則自20xx年7月1日起施行。

（中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知，中評(píng)協(xié)[20xx]189號(hào)，20xx年11月28日）。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇二

(一)依法設(shè)立，是指公司依據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，并已取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

1.公司設(shè)立的主體、程序合法、合規(guī)。

(1)國(guó)有企業(yè)需提供相應(yīng)的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或國(guó)務(wù)院、地方政府授權(quán)的其他部門、機(jī)構(gòu)關(guān)于國(guó)有股權(quán)設(shè)置的批復(fù)文件。

(2)外商投資企業(yè)須提供商務(wù)主管部門出具的設(shè)立批復(fù)文件。

(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前設(shè)立的股份公司，須取得國(guó)務(wù)院授權(quán)部門或者省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件。

評(píng)估師提示特別關(guān)注：

實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)，很多企業(yè)存在國(guó)有創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金前期投資的情況。

所以要特別關(guān)注國(guó)有創(chuàng)投公司投資公司時(shí)是否履行相關(guān)法律程序。

1、投資時(shí)，是否經(jīng)有權(quán)部門履行了決策程序，是否需要國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。

2、增資擴(kuò)股時(shí)，是否同比例增資，如未同比例增資，是否履行評(píng)估備案手續(xù)。

3、退出時(shí)是否履行了評(píng)估備案，是否在產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了交易。

2.公司股東的出資合法、合規(guī)，出資方式及比例應(yīng)符合《公司法》相關(guān)規(guī)定。

(1)以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，明確權(quán)屬，財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢。

評(píng)估師提示特別關(guān)注：

實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)，很多企業(yè)創(chuàng)立時(shí)存在股東以無形資產(chǎn)評(píng)估出資的情況。

1、無形資產(chǎn)是否屬于職務(wù)發(fā)明。

如屬于職務(wù)發(fā)明，則涉嫌出資不實(shí)問題，需要用現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。

2、無形資產(chǎn)出資是否與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)。

實(shí)踐中，有些企業(yè)創(chuàng)始股東購(gòu)買與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)無關(guān)的無形資產(chǎn)通過評(píng)估出資至公司，但是主營(yíng)業(yè)務(wù)從未使用過該無形資產(chǎn)，則該等行為涉嫌出資不實(shí)，需要通過現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。

3、無形資產(chǎn)出資未過戶至企業(yè)。

實(shí)踐中，有些企業(yè)股東拿無形資產(chǎn)出資至公司，但是并未辦理過戶手續(xù)。

(2)以國(guó)有資產(chǎn)出資的，應(yīng)遵守有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定。

(3)公司注冊(cè)資本繳足，不存在出資不實(shí)情形。

(二)存續(xù)兩年是指存續(xù)兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度。

(三)有限責(zé)任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的，存續(xù)時(shí)間可以從有限責(zé)任公司成立之日起計(jì)算。整體變更不應(yīng)改變歷史成本計(jì)價(jià)原則，不應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，應(yīng)以改制基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)額為依據(jù)折合為股份有限公司股本。申報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表最近一期截止日不得早于改制基準(zhǔn)日。

評(píng)估師提示特別關(guān)注：

1、改制動(dòng)用資本公積的問題。

大部分情況下的改制，公司注冊(cè)資本都會(huì)有所提高，由于動(dòng)用盈余公積和未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增需要繳納所得稅，公司通常更愿意用資本公積轉(zhuǎn)增股本。但需要注意的是，并非所有資本公積都可以轉(zhuǎn)增股本，通常只有“資本溢價(jià)”可以轉(zhuǎn)增股本，而像資產(chǎn)評(píng)估增值記入的“其他資本公積”、“股權(quán)投資準(zhǔn)備”，以及“接收捐贈(zèng)資產(chǎn)”、“外幣資本折算差額”等則不可以轉(zhuǎn)增股本。

2、改制時(shí)所得稅繳納問題。

改制時(shí)，資本公積、盈余公積及未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅：

(1)自然人股東。

資本公積轉(zhuǎn)增股本時(shí)不征收個(gè)人所得稅;。

盈余公積及未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增股本時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅;。

(2)法人股東。

資本公積轉(zhuǎn)增股本時(shí)不繳納企業(yè)所得稅;。

盈余公積及未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增股本雖然視同利潤(rùn)分配行為，但法人股東不需要繳納企業(yè)所得稅;但是如果法人股東適用的所得稅率高于公司所適用的所得稅率時(shí)，法人股東需要補(bǔ)繳所得稅的差額部分。

設(shè)立程序合法合規(guī)：即擬申請(qǐng)掛牌企業(yè)在最初設(shè)立以及后期改制為股份有限公司時(shí)要注意嚴(yán)格按照《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，履行必要的驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)等法律法規(guī)以及規(guī)范性文件規(guī)定的法定程序。

特別提示：涉及國(guó)有股權(quán)或者國(guó)有資產(chǎn)的審批、資產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)問題;。

案例索引：光電高斯(430251)《審查反饋意見通知書》重點(diǎn)問題之9。請(qǐng)公司確認(rèn)公司設(shè)立及改制時(shí)，第二大股東光電集團(tuán)所持公司股份是否須履行相關(guān)國(guó)資備案程序，如需要，請(qǐng)補(bǔ)充提供相關(guān)國(guó)有股權(quán)設(shè)置批復(fù)文件;關(guān)于其程序完備、合法性，請(qǐng)主辦券商及律師核查并發(fā)表意見。(國(guó)有股問題)。

律師對(duì)公司在設(shè)立及改制過程進(jìn)行了詳細(xì)說明，并就光電集團(tuán)對(duì)上述程序所履行的相關(guān)程序、決議、書面文件進(jìn)行了核查，并與《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《公司法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行逐一論證，證明其程序完備、合法有效。

即公司股東出資方式、程序、比例均符合公司法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行了必要的程序。出資方面的問題主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)出資上。企業(yè)歷史上驗(yàn)資報(bào)告如果沒有，則要提供銀行進(jìn)賬單。

(2)關(guān)于無形資產(chǎn)出資的現(xiàn)狀。

高新技術(shù)企業(yè)以無形資產(chǎn)出資的情形大量存在，相當(dāng)部分企業(yè)存在無形資產(chǎn)出資不實(shí)的情況。無形資產(chǎn)出資方式在科技型企業(yè)中非常常見，因?yàn)榇蠖鄶?shù)科技型企業(yè)都由專業(yè)技術(shù)人員創(chuàng)辦，設(shè)立時(shí)普遍會(huì)采用技術(shù)出資的方式。目前主要問題有：公司設(shè)立時(shí)，如股東使用在原單位任職期間形成的技術(shù)作為出資，而該項(xiàng)技術(shù)出資與原單位之間存在權(quán)屬糾紛。公司設(shè)立后增資時(shí)使用公司享有權(quán)利的技術(shù)作為股東增資，屬于出資不實(shí)。高估無形資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出資的無形資產(chǎn)價(jià)值明顯過高。用于出資的無形資產(chǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)沒有任何價(jià)值。

重點(diǎn)問題：

1、20xx年8月有限公司成立時(shí)，股東于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動(dòng)化燃燒控制”出資，評(píng)估值為506萬元。

2、截至公司改制時(shí)，上述無形資產(chǎn)雖已攤銷完畢，但若存在出資不實(shí)情形，相關(guān)攤銷金額影響累計(jì)未分配利潤(rùn)，進(jìn)而影響改制時(shí)點(diǎn)凈資產(chǎn)的真實(shí)性和充實(shí)性。

顧問律師詳細(xì)說明了于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動(dòng)化燃燒控制”出資和隆優(yōu)化有限時(shí)經(jīng)過了有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)值取得了公司屆時(shí)全體股東的確認(rèn)，并依法辦理了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，出資程序符合當(dāng)時(shí)主管部門規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定，合法有效。同時(shí)依據(jù)最高法的司法解釋對(duì)如果公司股東以符合法定條件的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，即使在出資后存在貶值的客觀情況，只要該貶值是因?yàn)槭袌?chǎng)變化或其他客觀因素導(dǎo)致的，也不應(yīng)認(rèn)定股東出資不實(shí)，股東不承擔(dān)補(bǔ)足出資的責(zé)任。根據(jù)于現(xiàn)軍向本所律師提供的說明，其用于出資的“高爐熱風(fēng)爐全自動(dòng)化燃燒控制”未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)值是由于市場(chǎng)變化等不可控制的客觀原因造成的，并不存在出資時(shí)的出資評(píng)估價(jià)值過高的問題。

出資不實(shí)是企業(yè)上市過程中的硬傷，在掛牌和上市前必須采取相應(yīng)的措施予以規(guī)范解決。對(duì)于掛牌新三板而言，解決出資不實(shí)的主要措施有：

(1)無形資產(chǎn)出資比例過高的問題。有些企業(yè)可能在設(shè)立當(dāng)時(shí)或是增資過程中用無形資產(chǎn)出資的比例過高，不符合法律規(guī)定，那么在實(shí)際處理時(shí)：無形資產(chǎn)的比例已經(jīng)低于規(guī)定比例，則只需要出具書面材料向監(jiān)管部門說明;有可能的情況下，還要由推薦掛牌的保薦機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所出具專業(yè)意見，說明該出資不實(shí)的情況對(duì)企業(yè)的資本無影響，不影響后續(xù)股東的利益，而且該無形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。這樣監(jiān)管部門一般都會(huì)認(rèn)可，不會(huì)成為掛牌障礙。

(2)無形資產(chǎn)的權(quán)利瑕疵問題。如果企業(yè)在設(shè)立時(shí)用以出資的無形資產(chǎn)該股東并沒有權(quán)利處分，但在企業(yè)設(shè)立以后，該股東拿到了其所有權(quán)或使用權(quán)，那么，只要在企業(yè)申請(qǐng)掛牌前，將該無形資產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給企業(yè)，且由有關(guān)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具補(bǔ)充驗(yàn)資報(bào)告，就不會(huì)對(duì)企業(yè)申請(qǐng)上新三板掛牌交易造成實(shí)質(zhì)性影響。

(3)無形資產(chǎn)評(píng)估問題。如果企業(yè)設(shè)立時(shí)對(duì)出資的無形資產(chǎn)未作評(píng)估，或評(píng)估價(jià)格不實(shí)，那么通常采用的做法是重新由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于評(píng)估低于出資的部分，由責(zé)任股東以貨幣形式予以補(bǔ)足;評(píng)估高于出資的部分，則歸公司所有。為避免日后出現(xiàn)糾紛，無責(zé)任股東還要同時(shí)出具免責(zé)說明書，表示不再追究出資瑕疵或出資不實(shí)的股東的責(zé)任。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇三

xxxxxxxxx：

承蒙委托，對(duì)位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)1月1日的評(píng)估結(jié)果如下：

一、評(píng)估對(duì)象。

評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。

在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

201x年1月1日。

三、估評(píng)目的。

為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。

四、評(píng)估結(jié)果。

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)201月1日的價(jià)值結(jié)果為：

房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城-人民幣895元整。

華宇西城麗景-人民幣1048元整。

俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。

大寫：光華陽(yáng)光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整。

華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整。

俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整。

評(píng)估結(jié)果匯總表。

房產(chǎn)名稱。

租金(元/月)。

光華陽(yáng)光水城。

895元/月。

華宇西城麗景。

1048元/月。

俊峰龍鳳云洲。

1081元/月。

二〇一x年一月一日。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇四

委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者：xx司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)各方。

名稱：xx有限公司。

注冊(cè)號(hào)：企合津總字第000670號(hào)。

登記機(jī)關(guān)：xx。

地址：xx。

法定代表人：xx。

企業(yè)類型：中外合資經(jīng)營(yíng)。

經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器（不含玻璃瓶、涉及化學(xué)危險(xiǎn)品及監(jiān)控化學(xué)品除外）。

（一）評(píng)估對(duì)象：

為天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)，包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機(jī)器設(shè)備。

（二）主要概況：

1、車間裝修工程狀況和權(quán)利狀況：

本次委托評(píng)估的是車間的裝修工程，房屋是租用房，裝修工程于20xx年3月竣工，裝修面積1800平方米?？梢岳m(xù)租，沒有租期的限制，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。清查調(diào)整后評(píng)估帳面原值：63500000元，凈值：61238003元。

2、建筑物裝修情況：

裝修工程包括：1、廠房設(shè)備氣管、水管安裝；

2、車間暖氣安裝；

3、土建部分包括：金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷；

4、給排水部分；

5、室內(nèi)照明部分（含裝防爆燈）。

3、機(jī)器設(shè)備狀況和權(quán)利狀況：

本次委托評(píng)估的機(jī)器設(shè)備為天津中富容器有限公司所擁有的生產(chǎn)設(shè)備、輔助生產(chǎn)設(shè)備、辦公用設(shè)備。

生產(chǎn)設(shè)備主要包括外購(gòu)專用設(shè)備。如：大桶機(jī)等。部分設(shè)備狀況良好，能滿足工藝要求，有部分設(shè)備已損毀，不能使用。

本次評(píng)估的目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考依據(jù)。

根據(jù)委托評(píng)估要求，本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年12月31日。

選擇評(píng)估基準(zhǔn)日的依據(jù)如下：20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對(duì)該公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。為使評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日盡量接近，根據(jù)實(shí)際情況選擇20xx年12月31日作為評(píng)估基準(zhǔn)日。

（一）評(píng)估假設(shè)：

3、本次評(píng)估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率保持目前的水平。

4、評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)按委托方提供有關(guān)資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設(shè)前提下進(jìn)行估算，當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

5、評(píng)估對(duì)象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場(chǎng)條件下的價(jià)值。

6、本評(píng)估結(jié)果建立在被評(píng)估企業(yè)提供所有文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上，為委托方指定之評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日和價(jià)值類型定義下的評(píng)估價(jià)值。

本評(píng)估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。

（二）限制條件：

2、本所不對(duì)委托方運(yùn)用本報(bào)告于本次評(píng)估目的以外經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。

（三）評(píng)估結(jié)論的有效使用期限：

本評(píng)估報(bào)告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力，其評(píng)估結(jié)論有效使用期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內(nèi)有效。

本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本次評(píng)估目的使用和送交資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有。

（一）行為依據(jù)：

委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。

（二）法規(guī)依據(jù)：

1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)會(huì)[20xx]20號(hào)）。

2、《關(guān)于發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）的通知》（中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào)）。

3、《關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知》（財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）。

4、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb/t50291—1999）。

5、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。

（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)：

1、主要設(shè)備報(bào)關(guān)單、購(gòu)置合同和發(fā)票。

（四）取價(jià)依據(jù)：

1、天津工程造價(jià)信息；

2、《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；

4、本所評(píng)估人員在市場(chǎng)上調(diào)查了解的價(jià)格信息。

本次評(píng)估采用成本法進(jìn)行。

成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：

本所接受珠海xx股份有限公司委托對(duì)天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。根據(jù)委托評(píng)估要求，本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，委托方以外的評(píng)估報(bào)告使用者為評(píng)估目的涉及的相關(guān)各方，評(píng)估基準(zhǔn)日確定為20xx年12月31日。

（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書：

20xx年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后，委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。

（三）編制評(píng)估計(jì)劃：

本所根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，指派項(xiàng)目經(jīng)理和評(píng)估小組成員。由項(xiàng)目經(jīng)理編制評(píng)估計(jì)劃，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的具體實(shí)施程序、時(shí)間要求、人員分工做出安排，并將評(píng)估計(jì)劃報(bào)經(jīng)部門經(jīng)理和所長(zhǎng)審核批準(zhǔn)。

（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

根據(jù)批準(zhǔn)的評(píng)估計(jì)劃，評(píng)估人員進(jìn)駐天津中富容器有限公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作，主要包括對(duì)車間裝修工程、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并拍照取證。

（五）收集評(píng)估資料：

根據(jù)評(píng)估工作的需要，評(píng)估人員收集與本次評(píng)估相關(guān)的各種資料與信息，包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格信息等。

（六）評(píng)定估算：

根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制定具體評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，對(duì)委托評(píng)估的車間裝修工程和設(shè)備采用成本法。

項(xiàng)目經(jīng)理召集評(píng)估小組成員討論分析評(píng)估結(jié)論，并由項(xiàng)目經(jīng)理撰寫評(píng)估報(bào)告，經(jīng)三級(jí)審核后向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)賬面值為人民幣711.92萬元，調(diào)整后賬面值為人民幣387.16萬元，評(píng)估值為人民幣413.49萬元，增幅為6.80%。（具體詳見固定資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表）。

（一）在評(píng)估基準(zhǔn)日至本報(bào)告出具期間，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預(yù)計(jì)本評(píng)估報(bào)告出具后的政策與市場(chǎng)變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

（二）遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任，提供必要的資料并保證資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

（三）參與本次評(píng)估的評(píng)估師及評(píng)估人員在被評(píng)估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)和預(yù)期的收益，同時(shí)與相關(guān)各方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系和偏見。

（四）對(duì)于評(píng)估中可能存在的影響評(píng)估結(jié)果的其他瑕疵事項(xiàng)，被評(píng)估企業(yè)在評(píng)估時(shí)未作特別說明，在評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

（五）評(píng)估對(duì)象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場(chǎng)條件下的價(jià)值。

（六）評(píng)估結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年12月31日的資產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，未考慮該資產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)和涉及的債權(quán)債務(wù)對(duì)結(jié)果的影響。

（七）《固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表》中的建筑面積是資產(chǎn)占有方提供的，我們并未進(jìn)行查證及核實(shí)。

（八）油溫機(jī)及備件、水溫機(jī)及備件、輸送系統(tǒng)為免稅進(jìn)口設(shè)備，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)尚處于海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)，依《中華人民共和國(guó)海關(guān)法》的規(guī)定，該等設(shè)備及備件用于轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)經(jīng)海關(guān)許可。另外該等設(shè)備的評(píng)估結(jié)果未考慮進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口增值稅。

（九）空氣運(yùn)輸機(jī)《進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單》的收貨單位為天津中富聯(lián)體容器有限公司，我們?nèi)〉迷撛O(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于天津中富容器有限公司的說明函。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇五

xxxxxxxxx:。

承蒙委托，對(duì)位于的**房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20**年1月1日的評(píng)估結(jié)果如下:。

一、評(píng)估對(duì)象。

評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。

在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

20**年1月1日。

三、估評(píng)目的。

為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。

四、評(píng)估結(jié)果。

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)201月1日的價(jià)值結(jié)果為:。

房產(chǎn)租金:光華陽(yáng)光水城-人民幣895元整。

華宇西城麗景-人民幣1048元整。

俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。

大寫:光華陽(yáng)光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整。

華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整。

俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整。

我們鄭重聲明:。

1、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

5、評(píng)估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。

6、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

參加本次評(píng)估的評(píng)估人簽名:。

姓名簽字。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇六

上個(gè)世紀(jì)八九十年代發(fā)生在美國(guó)的儲(chǔ)貸危機(jī)被認(rèn)為是儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)使用歷史成本計(jì)量法的財(cái)務(wù)報(bào)告掩蓋了問題貸款，沒能真實(shí)地反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，影響了投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷，從而導(dǎo)致了多家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。20xx年美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(fasb)發(fā)布《美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第157號(hào)公告：公允價(jià)值計(jì)量》(sfasno.157[1])，公允價(jià)值概念開始在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中大規(guī)模地應(yīng)用和推廣。

20xx年2月15日，財(cái)政部發(fā)布了我國(guó)修訂后新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，20xx年10月30日發(fā)布企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則趨同，在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面都引入了公允價(jià)值，公允價(jià)值的引入是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重大突破，它對(duì)于提高會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)性具有重要的意義。

新準(zhǔn)則中有17個(gè)準(zhǔn)則涉及公允價(jià)值計(jì)量，包括金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組、資產(chǎn)減值、非貨幣性交易、租賃和套期保值等(見下表)。

公允價(jià)值的變動(dòng)及計(jì)量的可靠性對(duì)企業(yè)損益具有較大影響，根據(jù)財(cái)政部對(duì)我國(guó)2129家上市公司20xx年財(cái)務(wù)報(bào)告中公允價(jià)值使用情況的統(tǒng)計(jì)：

(1)在2129家上市公司中，交易性金融資產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益的有397家，占比為18.65%，交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的收益合計(jì)為54.27億元。因衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益的有29家，其中，中國(guó)銀行(601988)衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損失最大，損失額高達(dá)10.02億元。

(2)存在投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量833家，采用成本法計(jì)量的806家，采用公允價(jià)值計(jì)量的27家，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為36.24億元。

(3)20xx年完成債務(wù)重組的252家上市公司多數(shù)都披露了債務(wù)重組對(duì)營(yíng)業(yè)外收支的影響金額，只有少數(shù)上市公司披露了債務(wù)重組過程中所采用的公允價(jià)值確定方式，26家上市公司的債務(wù)重組損益在凈利潤(rùn)中所占比重超過了100%。

(4)2117家上市公司20xx年發(fā)生的資產(chǎn)減值損失合計(jì)2355.26億元，占到上市公司整體利潤(rùn)總額的10.57%，較20xx年增加372.68億元，增幅為18.80%。從資產(chǎn)減值損失的構(gòu)成來看，金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失主要集中在商業(yè)銀行類上市公司的貸款減值損失，非金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失中存貨跌價(jià)損失、固定資產(chǎn)減值損失和壞賬損失。在發(fā)生資產(chǎn)減值的2117家上市公司中，僅有6家上市公司明確披露了非流動(dòng)資產(chǎn)可收回金額的具體確定方法。

我國(guó)財(cái)政部關(guān)于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”;美國(guó)第157號(hào)準(zhǔn)則《公允價(jià)值計(jì)量》中，公允價(jià)值是“市場(chǎng)參與者在計(jì)量日的有序交易中，假設(shè)將一項(xiàng)資產(chǎn)出售可收到或?qū)⒁豁?xiàng)負(fù)債轉(zhuǎn)讓應(yīng)支付的價(jià)格”?！顿Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的定義是：“市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”。從定義上看，資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值和會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值差異不大，都是以公平市場(chǎng)作為判斷公允的標(biāo)準(zhǔn)。

但是從操作層面來看，會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值在評(píng)估對(duì)象、價(jià)值內(nèi)涵、具體的價(jià)值定義、評(píng)估假設(shè)等方面都有很大區(qū)別。以資產(chǎn)減值為例，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值低于資產(chǎn)可收回價(jià)值(recoverableamount)，企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。對(duì)可能存在減值的資產(chǎn)確定其可收回價(jià)值并與資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行比較確定資產(chǎn)的減值損失。會(huì)計(jì)師在判斷資產(chǎn)的可回收價(jià)值時(shí)，通常會(huì)借助評(píng)估師提供的專業(yè)意見。

(一)價(jià)值概念。

1.可收回價(jià)值：指資產(chǎn)的銷售凈價(jià)與其使用價(jià)值二者之中的較高者。

收回或支付的現(xiàn)金凈流量的估計(jì)數(shù)，應(yīng)等于預(yù)期處。

2.使用價(jià)值(valueinuse)：指資產(chǎn)在未來持續(xù)使用過程和使用期限結(jié)束時(shí)的處置中形成的現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

3.銷售凈價(jià)：資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值扣除處置費(fèi)用后的金額。處置費(fèi)用指可直接歸屬于資產(chǎn)處置的增量費(fèi)用，不包括融資費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。

與通常的資產(chǎn)評(píng)估不同，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象是以最基本的現(xiàn)金流產(chǎn)出單位為主體?，F(xiàn)金產(chǎn)出單位(cashgenerating)，指從持續(xù)使用中產(chǎn)生現(xiàn)金流入的最小的可辨認(rèn)資產(chǎn)組合，而該資產(chǎn)組合的持續(xù)使用很大程度上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合。

(三)對(duì)評(píng)估操作的具體要求。

在操作層面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量與傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估相比，其規(guī)定更為具體。

1.預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)。

(2)現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)應(yīng)以管理部門通過的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或預(yù)測(cè)為基礎(chǔ);。

(3)現(xiàn)金流的預(yù)計(jì)以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)進(jìn)行估計(jì)，未來現(xiàn)金流量估計(jì)數(shù)不包括預(yù)期從下述事項(xiàng)中產(chǎn)生的估計(jì)未來現(xiàn)金流入或流出：

1)企業(yè)尚未承諾的未來重組;。

2)改良性資本支出(超過資產(chǎn)的原有能力或水平)。如果企業(yè)已經(jīng)承諾重組，則未來現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)應(yīng)基于重組假設(shè)。

2.預(yù)測(cè)周期及預(yù)測(cè)要求。

(1)最多應(yīng)涵蓋五年，除非有理由證明更長(zhǎng)的預(yù)測(cè)期是合理的;。

(2)對(duì)預(yù)測(cè)期以后的現(xiàn)金流量應(yīng)使用穩(wěn)定或遞減的增長(zhǎng)率，除非有理由證明遞增的增長(zhǎng)率是合理的。并且增長(zhǎng)率不應(yīng)超過企業(yè)、行業(yè)或國(guó)家的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率，除非更高的增長(zhǎng)率有理由證明是合理的。

3.未來現(xiàn)金流量的構(gòu)成要素。

(1)未來現(xiàn)金流預(yù)測(cè)不包括籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或流出;。

(2)未來現(xiàn)金流預(yù)測(cè)不包括所得稅收入或支出;。

(3)在資產(chǎn)的使用期限結(jié)束時(shí)，通過處置資產(chǎn)而置資產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值扣除資產(chǎn)處置費(fèi)用后的金額。

4.折現(xiàn)率。

折現(xiàn)率應(yīng)是反映貨幣時(shí)間價(jià)值的當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)價(jià)以及資產(chǎn)特有風(fēng)險(xiǎn)的稅前折現(xiàn)率。如果評(píng)估師獲得的計(jì)算折現(xiàn)率基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是稅后的，應(yīng)對(duì)其加以調(diào)整以反映稅前利率。折現(xiàn)率不應(yīng)反映據(jù)以調(diào)整了未來現(xiàn)金流量估計(jì)數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.銷售凈價(jià)評(píng)估。

(1)資產(chǎn)銷售凈價(jià)的最好證據(jù)是正常交易中確定銷售協(xié)議中規(guī)定的價(jià)格;。

(4)除非被迫立即銷售資產(chǎn)，否則銷售凈價(jià)不反映強(qiáng)制銷售價(jià)格。

公允價(jià)值彌補(bǔ)了歷史成本在“相關(guān)性”方面的不足，但是目前國(guó)內(nèi)公允價(jià)值的推廣使用情況并不理想，主要原因是我國(guó)會(huì)計(jì)界很多人士對(duì)公允價(jià)值的使用持謹(jǐn)慎態(tài)度。其關(guān)鍵問題是對(duì)會(huì)計(jì)師而言，一些公允價(jià)值計(jì)量方面的技術(shù)問題缺乏解決辦法，在實(shí)務(wù)操作上，對(duì)一些復(fù)雜資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量采取回避措施，因此導(dǎo)致了大家對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。

在我國(guó)，大部分的非同一控制下企業(yè)合并均簡(jiǎn)單地將購(gòu)并日被收購(gòu)企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額做為商譽(yù)處理，而對(duì)企業(yè)屬于可辨認(rèn)無形資產(chǎn)，均以技術(shù)上無法確認(rèn)其公允價(jià)值為理由作為商譽(yù)處理。按照我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，商譽(yù)不需要攤銷，對(duì)企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行減值測(cè)試，而可辨識(shí)的無形資產(chǎn)則按其使用壽命進(jìn)行攤銷。不同的合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倢?duì)合并企業(yè)的損益將產(chǎn)生不同的影響，特別是對(duì)一些無形資產(chǎn)未在賬面完整反映的高技術(shù)企業(yè)影響很大。

簡(jiǎn)單資產(chǎn)的計(jì)價(jià)可以直接使用市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于復(fù)雜資產(chǎn)，如無形資產(chǎn)、金融衍生品等無法找到相同或相似的市場(chǎng)參照物，必須依賴估值技術(shù)。例如對(duì)銀行信貸資產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量，違約率(pd)、違約損失率(lgd)的估計(jì)必須借助復(fù)雜的估值模型。

會(huì)計(jì)界的另外一個(gè)擔(dān)心是估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值的可靠性。實(shí)際上，使用估值技術(shù)、估值模型并不一定代表可靠性的降低，同樣，對(duì)于交易不活躍的市場(chǎng)、可比性差的市場(chǎng)、價(jià)格變動(dòng)劇烈的市場(chǎng)，即使找到相同或相似的參照物，其價(jià)值也未必公允。

估值模型的建模數(shù)據(jù)也是來源于市場(chǎng)，估值模型對(duì)于復(fù)雜資產(chǎn)的公允價(jià)值確定更為科學(xué)、更為精確，同時(shí)也減少了專業(yè)判斷的使用，使得估值結(jié)果更為客觀。對(duì)于大家擔(dān)心的可靠性問題，好的估值模型一般都會(huì)給出估值結(jié)果的置信區(qū)間，其評(píng)估結(jié)論也是經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的。公允價(jià)值計(jì)量離不開估值技術(shù)和估值模型，模型估值可能會(huì)在整個(gè)公允價(jià)值計(jì)量中占相當(dāng)大的比例。

企業(yè)合并中的購(gòu)買價(jià)格分配(ppa)，特別是如何確定可辨識(shí)無形資產(chǎn)的公允價(jià)值、如何確定商譽(yù)的公允價(jià)值是困擾會(huì)計(jì)行業(yè)的一大問題。由會(huì)計(jì)師來計(jì)量可辨識(shí)無形資產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)超出了他們的專業(yè)范疇，對(duì)于合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?、無形資產(chǎn)計(jì)量、投資性房地產(chǎn)、金融衍生工具等復(fù)雜資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)計(jì)師應(yīng)該更多地利用評(píng)估師的專業(yè)服務(wù)。

在美國(guó)，會(huì)計(jì)界、評(píng)估界和審計(jì)界對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估已經(jīng)進(jìn)行長(zhǎng)期、廣泛的合作。20xx年，fasb成立了專門研究評(píng)估問題的機(jī)構(gòu)，以便更好地借助評(píng)估技術(shù)解決會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量問題。20xx年，他們重點(diǎn)討論了企業(yè)合并對(duì)價(jià)的公允價(jià)值計(jì)量、無形資產(chǎn)評(píng)估以及公允價(jià)值計(jì)量的溢價(jià)、折價(jià)等問題。有關(guān)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?ppa)、商譽(yù)計(jì)量等問題的討論，推動(dòng)了服務(wù)于會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)報(bào)告目的的評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展。美國(guó)公共公司會(huì)計(jì)監(jiān)管委員會(huì)(pcaob)提出的認(rèn)可評(píng)估師為審計(jì)活動(dòng)中專家的規(guī)則提案(proposedrule)中針對(duì)第三號(hào)審計(jì)準(zhǔn)則，指出：“委員會(huì)相信依賴專家是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。專家在審計(jì)業(yè)務(wù)中扮演重要的角色。例如評(píng)估師(appraiser)、精算師(actuaries)和環(huán)保咨詢師(environmentconsultants)在資產(chǎn)價(jià)值、計(jì)算假設(shè)、環(huán)境損失準(zhǔn)備等方面提供十分有價(jià)值的數(shù)據(jù)。”

20世紀(jì)90年代后期，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)包括國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)就如何利用估值技術(shù)確定公允價(jià)值進(jìn)行了大量的溝通與協(xié)調(diào)，從20xx年起先后頒布了國(guó)際評(píng)估應(yīng)用指南1(以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估)、評(píng)估指南8(以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)中的成本法)以及《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的無形資產(chǎn)評(píng)估指南》等技術(shù)文件。

近年來，在財(cái)政部有關(guān)司局的支持下，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與會(huì)計(jì)行業(yè)在評(píng)估服務(wù)于會(huì)計(jì)方面進(jìn)行了有效溝通，達(dá)成了許多共識(shí)。為了更好地服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)20xx年組織制訂并頒布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》。該指南針對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估服務(wù)的特點(diǎn)，重點(diǎn)在評(píng)估對(duì)象的確定、評(píng)估價(jià)值類型與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的銜接、評(píng)估方法的`應(yīng)用等方面作出了創(chuàng)新性的規(guī)定。20xx年又頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》，對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的概念、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基本要求、適用的評(píng)估方法、信息披露等各個(gè)方面進(jìn)行了較為詳盡的指導(dǎo)和說明，同時(shí)對(duì)評(píng)估方法中涉及到的各類參數(shù)取值都做了基本要求，是對(duì)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》的補(bǔ)充和細(xì)化。指南和指導(dǎo)意見的發(fā)布，對(duì)于規(guī)范和提高資產(chǎn)評(píng)估師服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)水平將起到關(guān)鍵的作用。

在目前可用的計(jì)量屬性中，公允價(jià)值是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下較好的計(jì)量屬性，公允價(jià)值計(jì)量政策不會(huì)發(fā)生改變。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量后，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的推廣情況并不理想，會(huì)計(jì)界很多人士對(duì)公允價(jià)值的使用持審慎態(tài)度，一方面是對(duì)于會(huì)計(jì)師而言缺少對(duì)復(fù)雜資產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的技術(shù)方法，另一方面是對(duì)估值技術(shù)可靠性的懷疑。公允價(jià)值的計(jì)量離不開資產(chǎn)評(píng)估，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已有20年的發(fā)展歷史，在估值技術(shù)上，對(duì)于大部分資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量都能提供可靠的解決方案。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也需要針對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行深入研究，評(píng)估界與會(huì)計(jì)界應(yīng)開展廣泛的合作與交流。公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的應(yīng)用還處于起步階段，服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)也處于探索階段，如何利用資產(chǎn)評(píng)估這樣一個(gè)有效工具解決公允價(jià)值計(jì)量問題是評(píng)估界、會(huì)計(jì)界的共同課題。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇七

一、我們?cè)趫?zhí)行本無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，以及恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。

四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露。

五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

評(píng)估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱***公司)的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用收益評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)***公司所擁有的商標(biāo)在20xx年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：

***餐飲投資管理有限公司。

***餐飲投資管理有限公司。

資產(chǎn)評(píng)估委托方、國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。

20xx年3月31日。

商標(biāo)的無形資產(chǎn)。

商標(biāo)。

本次評(píng)估所采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方與自愿賣方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

根據(jù)本次評(píng)估目的及價(jià)值類型，商標(biāo)的無形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。

本次評(píng)估結(jié)論在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)注意本報(bào)告中的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇八

評(píng)估報(bào)告類型是基于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)分類考慮的。按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同應(yīng)包括一般評(píng)估業(yè)務(wù)、評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)、評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)。具體操作上，一般評(píng)估、評(píng)估咨詢、評(píng)估復(fù)核均為獨(dú)立業(yè)務(wù)，可以單獨(dú)運(yùn)作和服務(wù);三種業(yè)務(wù)在具體承接過程中也是可以合并考慮，即同一客戶存在著三種類型業(yè)務(wù)同時(shí)適用的可能性。

一般評(píng)估業(yè)務(wù)就是我們對(duì)明確評(píng)估對(duì)象的評(píng)定、估算并出具評(píng)估報(bào)告的業(yè)務(wù)。該類業(yè)務(wù)主要是以交易中資產(chǎn)及股權(quán)作價(jià)提供參考價(jià)值為目的的業(yè)務(wù)，其完成的標(biāo)志是出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，范圍既包括產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下出于提供價(jià)值參考或發(fā)揮鑒證作用目的的單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估、各類無形資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估等;又包括產(chǎn)權(quán)各種處置方式下單項(xiàng)資產(chǎn)或組合資產(chǎn)的評(píng)估如租賃、承包、破產(chǎn)、清算、拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等;還包括直接作為鑒證目的的補(bǔ)償、損失確定、涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等類型的評(píng)估。評(píng)估業(yè)務(wù)基準(zhǔn)日一般為當(dāng)前或近期，其時(shí)態(tài)為當(dāng)前時(shí)態(tài)。

評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)以評(píng)估手段提供咨詢服務(wù)，它包括為政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資人提供投資項(xiàng)目評(píng)估以及企業(yè)改制、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)計(jì)劃書、兼并收購(gòu)的盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)以及行業(yè)政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的研究和研討、財(cái)務(wù)顧問、咨詢相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)等。例如，評(píng)估目的本身就明確為評(píng)估咨詢或價(jià)值分析，如金融不良資產(chǎn)評(píng)估;當(dāng)其他計(jì)量手段無法達(dá)到目的時(shí)，評(píng)估計(jì)量手段可能會(huì)被使用;評(píng)估的一些技術(shù)和方法可能會(huì)應(yīng)用于企業(yè)管理、企業(yè)調(diào)查、各類數(shù)據(jù)化決策管理等。其評(píng)估報(bào)告的外在表現(xiàn)形式有咨詢報(bào)告、評(píng)估咨詢報(bào)告、價(jià)值分析報(bào)告、盡責(zé)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等，其基準(zhǔn)日的時(shí)態(tài)可以是當(dāng)前，但更多的是未來。

評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)主要為滿足企業(yè)收購(gòu)、資產(chǎn)交易和資產(chǎn)價(jià)值調(diào)整等領(lǐng)域的需求，既包括行業(yè)監(jiān)管檢查亦含有咨詢的成分，前者服務(wù)于行業(yè)管理的需求，旨在凈化評(píng)估環(huán)境、提高評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平;后者是接受委托方在作出收購(gòu)、并購(gòu)及其他投融資決策之前所進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)，其意圖是對(duì)評(píng)估對(duì)象(包括擬收購(gòu)或自身狀況)已評(píng)估事項(xiàng)或結(jié)果重新檢驗(yàn)和核實(shí)，或者是對(duì)評(píng)估有效期內(nèi)資產(chǎn)狀況或其他特別事項(xiàng)的影響作出重新估算。其報(bào)告外在表現(xiàn)形式是出具評(píng)估咨詢報(bào)告、評(píng)估補(bǔ)充報(bào)告或價(jià)值分析報(bào)告。本質(zhì)上講評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)起著咨詢的作用，其基準(zhǔn)日的時(shí)態(tài)一般為過去時(shí)態(tài)，作評(píng)估補(bǔ)充報(bào)告時(shí)其時(shí)態(tài)為當(dāng)前時(shí)態(tài)。我們認(rèn)為，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估應(yīng)當(dāng)屬于評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)，因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告中資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是會(huì)計(jì)行為，其連續(xù)的記錄反映了會(huì)計(jì)確認(rèn)的結(jié)果。評(píng)估價(jià)值能否直接進(jìn)入會(huì)計(jì)系統(tǒng)目前還是一個(gè)需謹(jǐn)慎對(duì)待的問題，評(píng)估界只是運(yùn)用評(píng)估的價(jià)值發(fā)現(xiàn)技術(shù)對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量結(jié)果進(jìn)行必要的復(fù)核和調(diào)整而已。

綜合上述分析可見，三種評(píng)估業(yè)務(wù)的交匯點(diǎn)是從時(shí)間和空間兩個(gè)方面來考察評(píng)估行為對(duì)委托方的.有用性。一方面三者分別反映了評(píng)估基準(zhǔn)日的三種時(shí)態(tài)，當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日確定在過去、現(xiàn)在和未來三種時(shí)態(tài)的情況下，那么評(píng)估業(yè)務(wù)便可把更多的評(píng)估目的囊括起來;另一方面，評(píng)估行為從動(dòng)態(tài)認(rèn)識(shí)中把握并分析委估對(duì)象相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)下價(jià)值的程序要求，也是實(shí)現(xiàn)評(píng)估業(yè)務(wù)向會(huì)計(jì)等領(lǐng)域在空間上推進(jìn)的重要條件。在這種情況下，評(píng)估之中可以凸現(xiàn)其咨詢的功能。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇九

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳陽(yáng)佳輝新能源”)。

住所：北流市招商局。

法定代表人：陳宏。

注冊(cè)資本：壹仟萬元整。

實(shí)收資本：壹仟萬元整。

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：470264****05730。

發(fā)照機(jī)關(guān)：北流市工商行政管理局。

成立日期：20xx年5月26日

經(jīng)營(yíng)范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表。

根據(jù)需要，本次評(píng)估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價(jià)值參考依據(jù)。

本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象為20xx年11月30日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債等。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。本次評(píng)估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(3)資產(chǎn)總計(jì)17,193,777.63元;。

(5)負(fù)債合計(jì)7,565,368.60元;。

(6)所有者權(quán)益合計(jì)9,628,409.03元。

本次申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)范圍與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。

依據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象，委估資產(chǎn)采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。

本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年11月30日。

為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方商定，以20xx年11月30日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估中所有取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

本評(píng)估報(bào)告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。

根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評(píng)估中主要遵循以下國(guó)家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

(七)遵循公開市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開市場(chǎng)存在或成立;。

(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

本次評(píng)估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律法規(guī)依據(jù)。

5、《中華人民共和國(guó)證券法》;(20xx年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);7、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

3、財(cái)政部令第33號(hào)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財(cái)會(huì)[20xx]3號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1=""等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知》及財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》;5、《中華人民共和國(guó)土地管理法》;7、省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法。

(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)。

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件;。

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表;。

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;。

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。

(五)取價(jià)依據(jù)。

1、本人實(shí)地勘查、調(diào)查所獲得的資料;。

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;。

3、本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的其他價(jià)格資料;。

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號(hào));。

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號(hào))。

(六)參考資料及其它。

1、李環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計(jì)報(bào)告;。

2、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格信息資料;。

3、其他資料。

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公認(rèn)的評(píng)估原則，我們對(duì)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對(duì)，查閱了有關(guān)文件、資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評(píng)估方法如下：

流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)清查辦法和評(píng)估方法，現(xiàn)將其簡(jiǎn)述如下：

納入本次評(píng)估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對(duì)于銀行存款，評(píng)估人員采用不同幣種分別計(jì)算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的銀行對(duì)賬單或收到的詢證函，對(duì)公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于銀行對(duì)賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項(xiàng)，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財(cái)務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財(cái)務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財(cái)務(wù)賬戶余額確定銀行存款評(píng)估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

評(píng)估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對(duì)賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預(yù)付賬款。

預(yù)付賬款的評(píng)估，評(píng)估人員首先了解預(yù)付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

對(duì)于預(yù)付賬款，以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。

根據(jù)評(píng)估對(duì)象土地實(shí)際情況，并結(jié)合此次評(píng)估目的，土地使用權(quán)評(píng)估采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

納入評(píng)估范圍的負(fù)債為流動(dòng)負(fù)債，其中流動(dòng)負(fù)債為其他應(yīng)付款;非流動(dòng)負(fù)債為零。

對(duì)于負(fù)債，評(píng)估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點(diǎn)分析欠款數(shù)額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎(chǔ)上，對(duì)負(fù)債科目中金額較大的款項(xiàng)進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢證函，抽查核實(shí)主要通過核實(shí)項(xiàng)目的往來款項(xiàng)和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核對(duì)。在核對(duì)各項(xiàng)負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評(píng)估值。

具體過程如下：

3、通過調(diào)查了解，制定評(píng)估方案和工作計(jì)劃。

2、指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;。

3、組成項(xiàng)目評(píng)估組，擬定資產(chǎn)評(píng)估工作方案;。

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等資料;。

6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場(chǎng)核查情況完善和充實(shí)工作底稿;。

7、現(xiàn)場(chǎng)查詢和收集委估資產(chǎn)的價(jià)格信息。

(三)評(píng)定估算。

1、根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估方法;。

2、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作;。

3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價(jià)格信息對(duì)有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)定估算，起草評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明草稿。

(四)評(píng)估匯總。

2、分析評(píng)估結(jié)果，確認(rèn)有無重復(fù)和漏評(píng)，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善;。

經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評(píng)估報(bào)告。

由于產(chǎn)權(quán)持有者各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估中采用的評(píng)估假設(shè)如下：

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇十

一、概述。

五、備查文件。

評(píng)估說明。

一、撰寫評(píng)估說明的基本要求。

二、評(píng)估說明封面及目錄。

三、關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明。

四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明。

五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明。

六、評(píng)估依據(jù)的說明。

八、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說明。

九、評(píng)估結(jié)論及其分析。

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇十一

xxxxx有限公司：

我們接受貴公司的委托，對(duì)貴公司位于（地址）號(hào)自編1棟的租金價(jià)格與周邊同等物業(yè)收取租金的對(duì)比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關(guān)資料，這些資料的真實(shí)性、完整性、合法性由貴公司負(fù)責(zé)。同時(shí)，我們對(duì)貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設(shè)施等狀況進(jìn)行了調(diào)查。在實(shí)施審查及調(diào)查工作的基礎(chǔ)上對(duì)這些資料發(fā)表意見。

貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng)行政管理局注冊(cè)登記，取得了注冊(cè)號(hào)。經(jīng)營(yíng)范圍：。

貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個(gè)人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：

合同：

租金情況：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。

計(jì)算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計(jì)算月租元。

1、交通設(shè)施。

貴公司所租地段毗鄰國(guó)道g107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交。

通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。

2、周邊設(shè)施配套。

貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購(gòu)物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。

3、周邊租金。

貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉(cāng)庫(kù)租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/平方米左右。

經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價(jià)格低。

本報(bào)告僅供貴公司向董事會(huì)證明租金水平，不應(yīng)將其視為是對(duì)貴公司報(bào)告日后租金費(fèi)用的證明。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所無關(guān)。

法定代表或授權(quán)人：

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇十二

長(zhǎng)春光華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受李先生的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)則，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，對(duì)以2015年6月19日為評(píng)估基準(zhǔn)日，以擬出售吉林省長(zhǎng)春市新開河小區(qū)2棟401室提供參考價(jià)值為目的所及的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果如下：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為人民幣：620000元。

以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解評(píng)估目的的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告書全面。

法定代表人：張宏偉。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：吳秀華項(xiàng)目參加人：張舒新。

項(xiàng)目審核人：張舒新。

長(zhǎng)光華評(píng)字[2015]第0000號(hào)。

長(zhǎng)春光華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受李先生的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)則，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)擬出售的吉林省長(zhǎng)春市新開河小區(qū)2棟401室進(jìn)行了評(píng)估。在評(píng)估中，評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)υu(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)在2015年6月19日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

一、評(píng)估目的：

為擬出售的吉林省長(zhǎng)春市新開河小區(qū)2棟401室提供參考價(jià)值。

二、評(píng)估范圍和對(duì)象：

本次評(píng)估范圍是所納入的吉林省長(zhǎng)春市新開河小區(qū)2棟401室評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)與委托評(píng)估的資產(chǎn)一致。

三、評(píng)估基準(zhǔn)日：

以資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書約定，評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年6月19日。該評(píng)估基準(zhǔn)日為唯一的評(píng)估基準(zhǔn)日期，本評(píng)估報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

四、評(píng)估原則：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下的實(shí)操性原則：

1、合法原則。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。

2、最高最佳使用原則。

在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適度均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為住宅，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。

3、替代性原則。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)相同的商品價(jià)格基本上趨于一致。這一原則統(tǒng)一適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，本次評(píng)估中運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀依據(jù)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是不斷變化的，因此在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)一般有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的狀況為準(zhǔn)。

五、評(píng)估依據(jù)：

(一)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

長(zhǎng)春光華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。

(二)評(píng)估法律法規(guī)依據(jù)。

1、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》(試行)(中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào));。

6、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)[2003]18號(hào));。

7、《xxx土地管理法》;。

8、《xxx城市房地產(chǎn)管理法》;。

9、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;。

10、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;。

11、《xxx城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;。

12、xxx國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2001年11月。

13、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。

(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)。

1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》;。

2、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—房地產(chǎn)》;。

(四)評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)。

1、個(gè)人住房借款合同;。

2、房權(quán)證;。

3、其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。

(五)評(píng)估取價(jià)依據(jù)。

1、商品住宅成本公示表;。

2、撫州市物價(jià)指數(shù)變動(dòng)表;。

3、撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)平均利潤(rùn)率表;。

4、撫州市內(nèi)部裝修價(jià)格表。

六、評(píng)估方法：

依據(jù)委托方的評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象，在評(píng)估過程中所選擇的價(jià)值類型是市場(chǎng)售價(jià)類比法，采用的評(píng)估方法是本次評(píng)估采用市場(chǎng)售價(jià)類比法和重置成本法進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過綜合分析確定被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

七、評(píng)估過程：

1、依據(jù)委托方的委托，明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象和范圍，并簽署資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。

2、擬定評(píng)估工作方案，選擇評(píng)估方法。

3、指導(dǎo)委托方填寫資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，并由委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明和原始資料。

4、核實(shí)委托評(píng)估資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

5、依據(jù)有關(guān)資料進(jìn)行評(píng)定估算。

6、分析確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告書。

7、內(nèi)部審核檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果及報(bào)告書。

8、打印裝訂，向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

八、評(píng)估結(jié)果：

經(jīng)過測(cè)算和綜合評(píng)定，委托評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值為人民幣元。

九、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)：

在有效期內(nèi)，若資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估價(jià)值。

本報(bào)告結(jié)果系評(píng)估專業(yè)人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定出具的意見，僅可用于康氏房地產(chǎn)公司出售新開河小區(qū)住宅樓作價(jià)參考，具有法律規(guī)定效力。

要重新進(jìn)行評(píng)估。

評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)值，沒有考慮將來可能承擔(dān)抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方可能追加付出對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

以上評(píng)估結(jié)果僅供委托方為此評(píng)估目的使用，用于其他目的經(jīng)濟(jì)行為無效。報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估價(jià)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。

十一、附件。

1、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書;。

3、固定資產(chǎn)——清開河小區(qū)2棟401室清查評(píng)估明細(xì)表;。

4、清開河小區(qū)住宅樓質(zhì)量鑒定表;。

5、產(chǎn)權(quán)證書;。

6、評(píng)估價(jià)構(gòu)資格證書;。

法定代表人：

張舒新。

項(xiàng)目審核人：

房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告篇十三

基于過去十多年來經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，資產(chǎn)評(píng)估作為價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的補(bǔ)充，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行提供了支持，為市場(chǎng)主體提供了決策參考。

在國(guó)企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)行為中，很多場(chǎng)合是根據(jù)評(píng)估結(jié)論直接確定交易價(jià)格、投資價(jià)格，評(píng)估作價(jià)在一定程度上成了法定定價(jià)機(jī)制。由于資產(chǎn)評(píng)估的作用被人們無意識(shí)地夸大，過高的期望值給監(jiān)管部門和社會(huì)公眾帶來了一定的誤解。同時(shí)，一些部門、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評(píng)估作用及定位的模糊認(rèn)識(shí)，操縱評(píng)估結(jié)論、推卸決策責(zé)任。又由于資產(chǎn)特性、交易機(jī)制、市場(chǎng)供求等固有的局限，在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時(shí)，可能出現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈的狀況，也可能出現(xiàn)評(píng)估作價(jià)失實(shí)的情況，從而影響到整個(gè)評(píng)估行業(yè)的信用和社會(huì)公信力。

中國(guó)金融不良資產(chǎn)的處置向中國(guó)的評(píng)估行業(yè)提供了機(jī)遇，同時(shí)也提出了新的課題。作為一個(gè)發(fā)展中的行業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和投融資體制改革的深化，資產(chǎn)評(píng)估已由為國(guó)有資產(chǎn)管理服務(wù)擴(kuò)展到為維護(hù)包括國(guó)有經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各方經(jīng)濟(jì)主體的權(quán)益服務(wù)、為社會(huì)公眾的權(quán)益服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)必須逐步走向社會(huì)化、市場(chǎng)化和職業(yè)化。目前，社會(huì)公眾對(duì)其能否獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關(guān)注，而其順應(yīng)改革、把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)備仍顯不足。

20xx年夏季，華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)問題研討會(huì)》，與會(huì)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士、各地評(píng)估公司的資深專家重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過程中處置價(jià)格與評(píng)估價(jià)值嚴(yán)重背離的情況共同進(jìn)行了分析，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇及適用問題進(jìn)行了理論和實(shí)踐的探討。與會(huì)專家呼吁評(píng)估行業(yè)重視對(duì)金融不良資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和評(píng)估方法的研究，盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)問題。這一專題研討會(huì)及其成果受到了行業(yè)協(xié)會(huì)的重視，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估雜志》專欄登載了相關(guān)研討文章，引起評(píng)估業(yè)界廣泛關(guān)注。

可以肯定地講，金融不良資產(chǎn)的處置和評(píng)估推進(jìn)了我國(guó)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)與不良債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的研究已經(jīng)開始成為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的新焦點(diǎn)、新課題。我國(guó)銀行業(yè)自20世紀(jì)90年代初以來，越來越多地對(duì)貸款項(xiàng)目采用抵押等擔(dān)保方式。但在當(dāng)前的金融不良債權(quán)的產(chǎn)生以及不良債權(quán)資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)存在較大問題。問題的產(chǎn)生既有來自貸款申請(qǐng)人和銀行的問題，也有評(píng)估行業(yè)自身存在的問題：

1、職業(yè)道德層面，迎合客戶利益，高估抵押品價(jià)值甚至出具虛假、不實(shí)評(píng)估報(bào)告；

2、技術(shù)理論層面，沒有對(duì)抵押品評(píng)估進(jìn)行必要的研究和規(guī)范。

如何從價(jià)值類型的選擇和方法的運(yùn)用方面解決這個(gè)抵押權(quán)與處分權(quán)相對(duì)應(yīng)的抵押品估價(jià)及其變現(xiàn)問題，已經(jīng)引起中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的重視。行業(yè)協(xié)會(huì)已在組織編寫《不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》，加強(qiáng)抵押品評(píng)估管理、規(guī)范抵押評(píng)估業(yè)務(wù)、維護(hù)金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠(chéng)信要求正在醞釀之中。

（一）盤活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益。

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)性較強(qiáng)，尤其是不良資產(chǎn)的評(píng)估對(duì)專業(yè)人員來講亦是新課題，需要有一個(gè)熟悉、探索和突破的過程。

資產(chǎn)管理公司作為評(píng)估報(bào)告的使用者，目前也還缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)評(píng)估技術(shù)、理論的深入了解和研究，這種情況會(huì)影響對(duì)資產(chǎn)評(píng)估作用的認(rèn)識(shí)并有礙于對(duì)評(píng)估報(bào)告的全面理解及正確使用。因此，資產(chǎn)管理公司的員工，必須在實(shí)踐中不斷提高自己認(rèn)識(shí)問題、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。

就目前我國(guó)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言，評(píng)估報(bào)告中存在某些“技術(shù)與質(zhì)量缺陷”，應(yīng)該說如同金融債權(quán)中出現(xiàn)了不良債權(quán)一樣，是問題而非主流。隨著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位，相信這些問題會(huì)在市場(chǎng)中不斷得以規(guī)范。而對(duì)于資產(chǎn)管理公司來說，急需解決和始終呼吁的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題則是評(píng)估價(jià)值的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)問題。這個(gè)問題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件，使評(píng)估行業(yè)能為不良債權(quán)資產(chǎn)做特體服務(wù)，從而避免和減少對(duì)不良債權(quán)資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評(píng)估的盲目性。

從理論上講，評(píng)估的目的是為處置定價(jià)提供參考依據(jù)，而實(shí)際上，資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠(chéng)信缺失、法度不足的處置環(huán)境，這不僅為實(shí)現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力，同時(shí)也限制了資產(chǎn)評(píng)估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約，資產(chǎn)管理公司很難采取相對(duì)理想的投資銀行運(yùn)作手段，以實(shí)現(xiàn)純粹市場(chǎng)定價(jià)和回收價(jià)值最大化。在這樣的情況下，需要以實(shí)事求是的態(tài)度和相對(duì)靈活的策略應(yīng)對(duì)環(huán)境、把握商機(jī)，實(shí)現(xiàn)處置回收的工作目標(biāo)。

相對(duì)于資產(chǎn)品種多樣和處置商機(jī)多變的客觀實(shí)際，“原則上先評(píng)估后處置”

的管理要求在執(zhí)行過程中顯得難以把握。監(jiān)管部門通常比較容易關(guān)注“為什么不評(píng)估”？并不在乎“評(píng)估了有沒有用”？這在一定程度上會(huì)促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，不計(jì)成本不加區(qū)別地進(jìn)行評(píng)估，反而忽視了成本效益原則。這實(shí)在是應(yīng)該認(rèn)真加以研究的。

（二）客觀地看待歷史與面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

金融不良債權(quán)形成的原因較為復(fù)雜。國(guó)家賦予資產(chǎn)管理公司三項(xiàng)任務(wù)：防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國(guó)有企業(yè)脫困。也就是說，不僅要處置變現(xiàn)，最大限度地挽回?fù)p失，還要配合國(guó)企改革，推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)的整合，解決優(yōu)化資源配置和盤活存量資產(chǎn)的問題。

目前的金融不良債權(quán)往往形成于多年之前。當(dāng)時(shí)不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行，土地抵給另一家銀行，或者只抵押房子不抵押土地。而國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)的“房地合一”政策是在此之后，所以，在資產(chǎn)處置時(shí)只能對(duì)有處分權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和處置。同理，債務(wù)人以多年前地方政府對(duì)于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款，而至今未能實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)利用，也只能根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行估值和處置。

（三）公開市場(chǎng)操作公開市場(chǎng)操作，是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜，又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。

金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式，足以使資產(chǎn)管理公司承擔(dān)著比實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸更重要的社會(huì)政治責(zé)任，處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾。

然而，市場(chǎng)本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開市場(chǎng)操作，不僅有利于規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)，還有利于促進(jìn)市場(chǎng)培育。應(yīng)該承認(rèn)，市場(chǎng)的培育與發(fā)展是個(gè)漸進(jìn)的過程，即便是不成熟的市場(chǎng)也有形成市場(chǎng)價(jià)格的機(jī)遇。

由于資產(chǎn)評(píng)估只估算資產(chǎn)或權(quán)益的價(jià)值，至于社會(huì)安定需要成本，以及利益均衡等問題，既屬國(guó)計(jì)民生又有市場(chǎng)博弈，評(píng)估師無法考慮。因此，在目前的市場(chǎng)狀況下，資產(chǎn)管理公司肩負(fù)幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力，面對(duì)相對(duì)失衡的市場(chǎng)供求及有限的投資者，是必須以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，一味討論定價(jià)的合理性以顯示公正，還是尊重市場(chǎng)，兼顧環(huán)境的客觀性以實(shí)現(xiàn)落袋為安？這也許應(yīng)該是多解的答案。

20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者的理論貢獻(xiàn)就在于把心理學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究結(jié)合在一起，通過對(duì)認(rèn)知心理的研究，揭示并證明了人類的行為動(dòng)機(jī)對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)”的誕生，多少減輕了我們心中的郁悶。

20××年財(cái)政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導(dǎo)向，“以資產(chǎn)處置的實(shí)際需要和成本效益原則考慮是否需要評(píng)估”這一規(guī)定，為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標(biāo)準(zhǔn)，以及事實(shí)求是地開展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購(gòu)及市場(chǎng)化處置業(yè)務(wù)的開展，以資產(chǎn)評(píng)估作為交易定價(jià)依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。